ケース３　あれ？自分の土地だと思っていたのに・・・。

　ご依頼人はHさん、
　平成５年にHさんの父が亡くなって、父名義の不動産はすべてHさんが相続しましたが・・・。
　それから24年経った平成29年夏ごろ、老朽化した自宅の建て替えのため、解体工事・新築工事・庭の改修などを進めていたら、工事業者から意外な事実を知らされました。
　「自宅が建っている敷地はHさん名義ですが、庭部分の一部が他人名義（Iさん名義）ですよ？」

　びっくりしたHさんが当事務所へ依頼。調査したところ、Hさんの父が昭和40年ごろにIさんとの間で土地の売買をしたのですが、売買に伴う所有権移転登記をしないまま放っておいたためにこのような事態が生じたことが判明しました。

　既にこの時点では、売買当事者（Hさんの父とIさん）は共に亡くなっているので、売買での所有権移転登記ができず、先に、Iさんの相続手続きを完了させなければならないこととなりますので、まずは、Iさんの相続人全員に対して協力を求めることになります。

　こうなってくると、相続人が売買の事実を知らないケースが多く、相続人全員から協力を取り付けることはなかなか難しい作業となってきます。（相続人のうち、１人でも協力が得られないと裁判をするか、変更登記を諦めるしかなくなります。）

　今回のケースでは、Iさんの相続人は５人いたのですが、幸い、皆さんが協力してくれることとなり、①Iさんの相続登記をして、名義を一旦、Iさんの代表相続人の名義にする　→　②Iさんの代表相続人から、Hさんに所有権移転登記　という手順で進めることになりました。　
　また、所有権移転の原因については、当事者が共に生存せず、また、法的に有効な売買契約書も存在しない（簡易的な覚書はあった）ために「売買」の事実証明が難しいことから、「売買」ではなく、自分の土地だと思って20年以上住み続けていたことから「取得時効」を所有権の移転原因としました。

　不動産の権利の登記は、自分の権利を主張するために登記することができるものですので、法的にしなければならない、怠ると罰則がある、いつまでにしなければならないといった定めはありませんが、放っておくと、相続人の相続人、さらにその相続人・・・・と、関係者が倍々に増えていって、最終的には、登記変更が不可能になっていきますので、できるだけ速やかに所有者の変更登記をすることをお勧めします。 （相続登記義務化法案審議入・可決前の記事です。）